【前言】冷鏈視角：冷庫產業發展熱潮下的投資冷思考

投資，是指為了在未來可預見的時期內獲得收益或是資金增值，在一定時期內向一定領域投放足夠數額的資金的經濟行為。投資追求的是比較持續穩定的現金流收益，是未來收益的票積。互聯網造富時代，投資回報率可能高達上干倍，反之，亦可能產生不同程度的虧損。

隨著冷鏈物流行業的快速成長，冷庫產業釋放相當可觀的投資價值，成為資本關注的新焦點。冷庫產業投資規模大，周期長、回報慢，選址建設，技術選擇、招商運營等各個環節都會影響到的投資回報。因此，冷庫產業投資需要謹慎，不可盲目行動。

當前，我國冷庫產業投資正處于從粗放型向精細化轉型升級的關鍵期，冷庫市場供給還遠不能滿足高速發展的多樣化需求，多溫區，多功能集約的合規高標冷庫需求潛力巨大，冷庫產業投資不斷升溫，熱潮漸起的大環境下，更需加強項目投資的系統性“冷”思考。

冷庫基礎設施穩定增長 與發達國家差距依然明顯

我國冷庫設施保持逐年穩定增長，根據中冷聯盟每年統計發布的《全國冷鏈物流企業分布》數據報告，2008年我國冷庫保有量僅有約850萬噸，到2021年冷庫保有量已經達到5224萬噸，位于印度和美國之后，保有量排名世界第三，年均增長率超過了10%。據2022年統計數據顯示，我國冷庫同比增長了8.84%。

但從人均保有量來看，我國冷庫人均保有量僅為0.037噸/人。而根據美國第51次年度冷庫調查，美國2019年冷庫容量為103億噸，預計到2022年達到1.07億噸，人均保有量將達到0.48噸/人，相比之下，我國人均冷庫保有量不足美國的十分之一，與發達國家相比還有很大差距。

根據對分布圖上圖企業的不完全統計，2021年全國30個省市冷庫平均毛利率為17.45%同比下降了6.84個百分點，平均閑置率為30.88%，同比上升了12.56個百分點。從租金變化情況看，各省平均租金在123元/m/天-4元/㎡/天之間。

政策支持力度空前  政策協同有待加強

”十四五“以來，隨著《“十四五”冷鏈發展規劃》以及一系列冷鏈相關政策的推出，進一步完善了頂層設計為冷庫產業的發展創造了良好的政策環境。據中冷聯盟不完全統計；2022年上半年中央和地方政府累計推出了95項政策，包括包含綜合規劃類、產業扶持類、金融與補貼類、安全與監管類、紓困解難類和標準規范類等六大類政策，其中綜合規劃類政策多，占上半年政策總量的37.9%，其次為產業扶持類政策。

政策環境持續向好為推動冷庫產業投資和建設起到了積極的作用，但同時，冷庫建設用地，冷藏運輸通行，冷鏈物流用電等相關政策卻比較滯后，為冷庫企業投建與運營帶來不小阻力，不同部門的政策協同還有待加強。

冷庫市場需求多元化趨勢明顯  新業態新模式釋放潛力

據分析，冷庫市場需求90%以上來自生鮮食品相關行業。隨著消費升級和產業革命向縱深推進，冷鏈物流市場需求多元化、多樣化趨勢明顯。疫情常態化推動生鮮新零售成為新消費首選，預制菜新興市場快速發展為餐飲行業創新新增長點，消費市場對冷鏈食品的品質、口感與配送效率要求不斷提升，推動冷鏈食品加工、冷鏈配送需求持續增長。

跟據相關機構統計數據顯示，2021年我國冷鏈物流市場達到15.01%的增長速度，市場規模約為4407億元;2021年我國生鮮電商行業市場規模為3117.4億元，同比上開18.2%:2021年預制菜行業規模預估為3459億元，同比增長18.1%，未來幾年有望成長為萬億級市場。

多元化資本入局 中長期規劃不可缺少

在政策、市場多重利好促進下，冷庫產業投資價值已經凸顯出來，投資機構，傳統地產電商平臺、食品加工、快遞物流等多元化的資本入局，再次激起冷庫產業發展浪潮。

與此同時，冷庫產業投資應更加重視項目建設運營的中長期系統性規劃，避免盲目投建造成局部地區的投資過剩和資源浪費。例如，2019年受非洲豬瘟影響，進口豬、牛肉數量猛增，市場需求快速增長，多地出現爆倉現象，促使部分地區冷庫項目快速投建，但建成后沒有考慮長期需求趨勢，突發事件過后可能需求會急速下降，導致某一地區的冷庫庫容過剩。

冷庫投資策略與市場機遇

投資策略

冷庫投資持續升溫，投資策略選擇十分重要，需綜合考量區位選址、經濟環境，基礎設施、客戶結構、交通情況，市場趨勢和競爭格局等

在選址過程中，需要分析大輻射范圍、小配送距離、周邊交通情況、能源供應以及環境條件。

對經濟環境的分析，需要綜合對比區域宏觀經濟，城市人口數量居民收入和消費水平，區域優勢產業和核心供應鏈分布情況等。

周邊基礎設施完備程度和配套服務體系是否完善，也是冷庫投資需要考慮的因素，項目選址是否處于物流樞紐節點，是否符合地區發展和功能規劃都需調研清楚，

此外，了解目標客戶結構也很重要，客戶的業務模式，需求方向都會影響到對冷庫使用的需求。

市場機遇

從冷庫投資市場機遇看，我國冷鏈產業鏈綿長且復雜，市場需求也十分多樣，在產地端，農產品的預冷、分級、包裝，存儲都需要產地型冷庫;在農產品生產加工環節，需要生產型冷庫 近年來，預制菜和農產品加工冷庫需求增長趨勢明顯;在銷售環節，需要區域分撥冷庫和城市配送冷庫;在出入境口岸，需要港口型冷庫。

冷庫需求端的多樣性和持續增長，為冷庫產業投資創造了絕佳的市場環境，為在新階段準確把握行業政策導向，全面展望冷庫產業發展新趨勢，中冷聯盟定于2022年9月19-20日在南京舉辦第七屆中國冷庫產業年會，以“破局·立勢，韌性生長”為主題，聚焦冷庫產業投資、建設、運營、技術四方面關鍵性問題，匯聚政府相關部門領導、科研機構和院校專家、產業相關優秀企業代表等，共同探討行業高質量發展有效路徑。

會議同期還將發布2022版《全國冷鏈物流企業分布圖》數據報告，舉辦第27期溫度課堂“新階段下冷庫投資與建設運營 舉辦冷銷專題展覽，召開中冷聯盟第三批團體標準啟動會和歐盟課題“中國農產品冷鏈物流能效研究”研討會等。

文章轉載自:

 中冷聯盟-冷鏈視角 | 冷庫產業發展熱潮下的投資冷思考-2022-08-22[引用日期2022-08-25]